Cet article a été rédigé par Barbara Jo Caruso, fondatrice de Corporate Immigration Law Firm (CILF) avec des bureaux à Toronto et Ottawa, et membre fondateur de L’ACAI.
Le Canada connaît une pénurie de main-d’œuvre, ce qui signifie qu’il accueille plus d’immigrants que jamais. L’année dernière a été une année record pour le traitement des demandes d’immigration et, en 2022, le Canada a accueilli un nombre record de 431 000 nouveaux résidents permanents, dépassant le record de 405 000 établi en 2021. Ce nombre devrait atteindre un demi-million d’ici 2025.
Si les Canadiens ont toujours craint que les immigrants ne leur volent leur emploi, ils craignent aujourd’hui que les nouveaux arrivants ne leur volent leur logement. À la suite de la pandémie, il y a une grave pénurie de logements.
La pénurie de logements est devenue un problème aigu, principalement en raison d’un manque important de travailleurs dans le secteur de la construction et des métiers connexes et d’une pénurie de matériaux de construction à la suite de la pandémie. L’augmentation du nombre de nouveaux arrivants, tant temporaires que permanents, a également alimenté la demande de logements et, en retour, le ressentiment et la peur des nouveaux arrivants.
Le gouvernement fédéral peut remédier à la pénurie de logements grâce à une politique d’immigration judicieuse. L’élaboration d’une politique visant à régulariser les travailleurs sans statut au Canada qui travaillaient déjà dans les métiers de la construction contribuerait grandement à garantir que le Canada dispose d’une main-d’œuvre stable pour soutenir l’essor actuel et attendu du secteur de la construction. Il existe un programme d’immigration pour les travailleurs de la construction sans statut, mais il ne concerne que les travailleurs de la région du Grand Toronto. Cette politique a été lancée en 2019, pour 500 travailleurs sans statut seulement, et a été doublée à 1000 travailleurs au début de cette année. L’extension de ce programme à d’autres régions du pays permettrait non seulement de stabiliser la main-d’œuvre dans le secteur de la construction et du commerce, mais aussi de garantir que ces travailleurs puissent travailler dans un environnement sûr et bénéficier de prestations de santé adéquates. Les travailleurs sans papiers sont susceptibles d’être victimes d’abus sur le lieu de travail et n’ont pas droit aux prestations de soins de santé, ce qui les expose à un risque accru en cas d’accident du travail.
Des modifications de la législation sont également nécessaires pour faciliter la sélection des travailleurs des métiers de la construction en tant que travailleurs temporaires et nouveaux immigrants. Les politiques d’immigration antérieures favorisent les candidats ayant fait des études supérieures et possédant de solides compétences linguistiques en anglais ou en français, ce qui n’est pas le cas de la plupart des travailleurs du secteur de la construction. Une annonce récente d’Immigration, Réfugiés et Citoyenneté Canada (« IRCC ») visant à cibler 82 professions dans cinq domaines cet été inclura les métiers, tels que les charpentiers, les plombiers et les entrepreneurs. Pour être admissibles, les candidats doivent avoir accumulé, au cours des trois dernières années, au moins six mois d’expérience professionnelle continue (au Canada ou à l’étranger) dans l’une des professions énumérées. Bien qu’il s’agisse d’une bonne nouvelle, il est peu probable qu’elle apporte un soulagement immédiat au secteur de la construction. Le gouvernement devrait envisager de modifier la législation pour faciliter l’embauche d’un plus grand nombre de travailleurs étrangers temporaires dans ce secteur. Une suggestion serait de permettre aux entreprises de demander une évaluation de l’impact sur le marché du travail (« EIMT ») sans avoir à faire de publicité pour certains métiers de la construction, et sans plafonner le nombre de travailleurs par entreprise en fonction de la taille de l’entreprise (de manière similaire aux plafonds du programme d’EIMT pour les bas salaires).
IRCC devrait également envisager de réduire le nombre d’étudiants étrangers admis au Canada, car cette catégorie de résidents temporaires a explosé depuis 2015, et nombre d’entre eux n’auront de toute façon pas la possibilité d’obtenir la résidence permanente. Le gouvernement fédéral semble manquer de volonté politique pour résoudre de nombreux problèmes liés au programme des étudiants étrangers. L’augmentation du nombre d’étudiants étrangers exerce une pression sur le marché locatif dans les communautés dotées d’établissements d’enseignement postsecondaire, ce qui entraîne des conditions de vie inacceptables, des coûts plus élevés et un stress émotionnel accru pour tous les étudiants, qu’ils soient nationaux ou étrangers. Il en résultera un ressentiment à l’égard des étudiants étrangers et un environnement potentiellement peu accueillant, ce qui nuira à la réputation du programme canadien pour les étudiants étrangers.
Au lieu d’introduire l’année dernière une politique d’immigration saine pour faire face à la pénurie de logements, le gouvernement du Canada a introduit et adopté cette année la Loi sur l’interdiction d’achat de biens immobiliers par des non-Canadiens (« Loi sur l’interdiction d’achat de biens immobiliers »), une nouvelle loi censée contribuer à rendre plus abordables les logements pour les personnes vivant au Canada. Cette loi n’est rien d’autre que de la poudre aux yeux et a de graves conséquences négatives pour les nouveaux arrivants au Canada, en plus d’entraver sérieusement la capacité d’attirer des talents au Canada pour faire face aux pénuries de main-d’œuvre. La loi sur l’interdiction des biens immobiliers est entrée en vigueur le 1er janvier 2023 et empêche les non-Canadiens (ceux qui ne sont ni citoyens canadiens ni résidents permanents du Canada) d’acheter des biens immobiliers résidentiels au Canada pendant deux ans, y compris en empêchant les non-Canadiens d’utiliser des structures d’entreprise pour éviter l’interdiction. La loi sur l’interdiction des biens immobiliers définit les biens immobiliers résidentiels comme des immeubles de trois logements ou moins, ainsi que des parties d’immeubles telles que des maisons jumelées ou des unités de condominium. La loi n’interdit pas l’achat de bâtiments plus grands comportant plusieurs logements. La loi prévoit une amende de 10 000 dollars pour tout non-Canadien ou toute personne qui aide sciemment un non-Canadien et qui est reconnue coupable d’avoir violé la loi sur l’interdiction des biens immobiliers. En outre, si un tribunal constate qu’un non-Canadien a agi de la sorte, il peut ordonner la vente de la maison.
Il est clair que la loi sur l’interdiction des biens immobiliers peut avoir un effet dissuasif sur la capacité des entreprises canadiennes à attirer des talents étrangers, en particulier lorsqu’elle est combinée à la législation provinciale qui impose une taxe sur l’achat de biens immobiliers résidentiels par des ressortissants étrangers. En Ontario, cette taxe s’élève à 25 % de la valeur de la propriété, bien qu’un ressortissant étranger puisse demander un remboursement de la taxe s’il devient résident permanent dans les quatre ans suivant l’achat. Le règlement d’application de la loi prévoit des exceptions spécifiques. Ces exemptions concernaient les propriétés situées dans des zones très rurales, mais malheureusement, peu de travailleurs étrangers et d’immigrants s’installent dans les zones rurales. Initialement, lors de son entrée en vigueur le 1er janvier 2023, les travailleurs étrangers titulaires d’un permis de travail ou autorisés à travailler en vertu de l’article 186 du Règlement sur l’immigration et la protection des réfugiés, ayant travaillé au Canada pendant au moins trois ans au cours des quatre années précédant l’année de l’achat, ayant déposé une déclaration de revenus et n’ayant pas acheté plus d’une propriété résidentielle, étaient exemptés de la taxe.
Peu après l’entrée en vigueur de la loi sur l’interdiction des biens immobiliers, des modifications ont été apportées aux règlements afin de permettre une plus grande flexibilité dans certaines circonstances. Les titulaires de permis de travail sont désormais autorisés à acheter des biens immobiliers résidentiels, à condition qu’il reste plus de 183 jours ou plus de validité à leur permis de travail au moment de l’achat, et qu’ils n’aient pas acheté plus d’un bien immobilier résidentiel. Les exigences initiales en matière de déclarations fiscales et d’expérience professionnelle antérieure au Canada ont été abrogées. Ils restent soumis à l’impôt provincial applicable.
Une interdiction visant les acheteurs étrangers n’empêchera pas nécessairement la spéculation sur les marchés immobiliers. D’autant plus que les non-résidents ne représentent que 2,2 % des propriétaires de biens résidentiels en Ontario et 3,1 % en Colombie-Britannique, et que seul un Canadien sur dix possède un bien d’investissement, 23 % ayant l’intention d’en acheter un. Les nouveaux arrivants doivent vivre quelque part, donc si on leur interdit d’acheter une maison, ils loueront une maison ou un appartement et risquent d’occuper un espace de vie précieux pour un Canadien qui n’a peut-être pas les moyens d’acheter et qui doit louer. Ce résultat est illogique et absurde. Au cours de l’année écoulée, les loyers ont augmenté en moyenne de 10 % au Canada. Cette loi sur l’interdiction des biens immobiliers est un exemple classique de politiques populistes qui font de la bonne politique mais qui ont des conséquences indésirables pour les entreprises et les consommateurs, et par conséquent pour l’économie canadienne.
Le gouvernement canadien doit agir rapidement pour mieux équilibrer les niveaux et les politiques d’immigration afin de les aligner sur la demande de main-d’œuvre et de logements. Les niveaux d’immigration et les logements disponibles ne sont pas nécessairement contradictoires. S’ils étaient mieux adaptés, nous pourrions voir plus de logements construits et moins de tensions.
En raison des interdictions et des taxes imposées aux ressortissants étrangers qui cherchent à acheter une maison au Canada, les ressortissants étrangers qui vivent temporairement au Canada s’efforcent de devenir des résidents permanents du Canada dès que possible. S’ils n’ont pas le statut de résident permanent, ils peuvent toujours être soumis à la loi sur l’interdiction des biens immobiliers et/ou aux taxes provinciales. En règle générale, la plupart des ressortissants étrangers ne peuvent prétendre à la résidence permanente avant d’avoir travaillé au Canada pour une entreprise canadienne pendant au moins un an. En outre, il n’est pas possible de demander la résidence permanente à volonté ; les demandeurs doivent être invités par IRCC à présenter une demande de résidence permanente. Par conséquent, il existe une grande incertitude quant à la possibilité et au moment de demander la résidence permanente, ce qui fait qu’il est difficile de garantir aux nouveaux arrivants qu’ils pourront acheter une propriété résidentielle au Canada sans aucune restriction. Les travailleurs étrangers devraient demander l’avis d’un avocat canadien sur leur éligibilité à la résidence permanente peu après leur arrivée au Canada.
